Tips de compra

Articulos y Consejos

Comprar una casa puede ser una de las inversiones más importantes en la vida. No sólo usted está eligiendo su lugar de residencia, y el lugar en el que vivira su familia, sino que tambien es muy probable que invertira una gran parte de sus activos. Cuanto más preparado esté, menos abrumador y caótico será el proceso de compra. El objetivo de esta página es proporcionar información detallada para ayudarle a tomar una decisión inteligente e informada. Recuerde, si usted tiene alguna pregunta sobre el proceso, sólo estoy a una llamada telefónica o correo electrónico de distancia!

Beneficios de Adquirir una Propiedad

• La mejor Inversion

Como regla casi general , las propiedades se aprecian un cinco por ciento al año. Algunos años van a ser más, otros menos . La cifra puede variar de una comunidad a otra y de región a región.

Por ejemplo, a una tasa de apreciación del 5 % anual, una casa de $ 200,000 se incrementará en el valor de $ 10,000 durante el primer año. Eso significa que usted ganó $ 10.000 con una inversión de $ 40.000. El ” retorno de la inversión ” anual sería de veinticinco por ciento .

Por supuesto , usted está haciendo pagos de la hipoteca y el pago de impuestos a la propiedad , junto con un par de otros costos . Sin embargo , puesto que el interés de su hipoteca y los impuestos sobre la propiedad son deducibles de impuestos tanto , el gobierno está subsidiando esencialmente la compra de su vivienda .

Su tasa de rentabilidad en la compra de una casa es más alta que la mayoría de cualquier otra inversión que podría hacer.

• Ahorro en impuesto sobre la renta

Debido a las deducciones de impuestos, el gobierno está básicamente subsidiando la compra de una casa. Todas las tasas de interés y los bienes que se paga en un año determinado se pueden deducir de sus ingresos brutos para reducir su base taxativa.

• Estabilidad en los gastos mensuales de vivienda
  

Si tiene una hipoteca de tasa fija con la compra de una casa, usted tiene la misma cantidad de pago mensual durante treinta años. Incluso si usted consigue una hipoteca de tasa ajustable, su pago será mantenerse dentro de un rango determinado para toda la vida de la hipoteca – y las tasas de interés no son tan volátiles ahora como lo eran en los años setenta y principios de los ochenta.

• Fomenta el ahorro

Usted ahorra de dos maneras. Cada mes, una porción de su pago va hacia el principal. Es cierto que en los primeros años de la hipoteca, esto no es mucho, pero con el tiempo, sin embargo, se acelera.

En segundo lugar, su casa se ​​aprecia. La apreciación promedio de una casa es de aproximadamente cinco por ciento, aunque puede variar de un año a otro, y en algunos años incluso puede depreciar.  Con el tiempo, la historia ha demostrado que el ser propietario de una casa es una de las mejores inversiones financieras.

• Libertad e Individualidad

Cuando usted alquila, usted esta limitado en lo que puede hacer para mejorar su hogar. Usted tiene que conseguir el permiso de hacer ciertos tipos de mejoras. Tampoco tiene sentido gastar miles de dólares de la pintura, poniendo en el revestimiento, baldosas o cubiertas de la ventana cuando la persona principal que beneficia es el propietario y no usted.  Debido a que el propietario desea guardar sus costos a un mínimo, él o ella probablemente no gastara mucho para mejorar el lugar.

Cuando usted es dueño de una casa, sin embargo, se puede hacer casi todo lo que quiera. Usted obtiene los beneficios de las mejoras que realice, además de llegar a vivir en un ambiente que ha creado, no un propietario anónimo.

No Compre Carro o ya compro?

• Relacion entre deuda-ingreso y pago de carro

Al determinar su capacidad para calificar para una hipoteca, un prestamista mira a lo que se llama la relación de “deuda-ingreso”. Un ratio de deuda-ingreso es el porcentaje de su ingreso mensual bruto (antes de impuestos) que usted gasta en deuda. Esto incluye los costos mensuales de vivienda, incluyendo principal, intereses, impuestos, seguros y gastos de la asociación de propietarios, si los hay. También incluirá la deuda de consumo mensual, incluyendo tarjetas de crédito, préstamos estudiantiles, deudas y cuotas ….pagos del coche.

• How Buying a Car Reduces Your Purchase Price

Supongamos que usted gana $ 5000 por mes y tiene un pago de automóvil de $ 400. A tasas de interés actuales (aproximadamente el 8% de un préstamo de tasa fija de treinta años), usted tiene derecho a aproximadamente $ 55,000 menos que si usted no tiene el pago de su automóvil.

Comparables y su precio de Oferta

• Determinando el Precio

La determinación de su precio de oferta es un proceso de tres pasos. En primer lugar, nos fijamos en las ventas recientes de propiedades similares para llegar a un rango de precios. A continuación, se analizan datos adicionales, tales como el estado de las casas, las mejoras hechas a la propiedad, las condiciones actuales del mercado, y las circunstancias del vendedor. Esto le ayudará a decidirse por un precio  justo para pagar la propiedad. Finalmente, en función de su estilo de negociación, a ajustar su precio “justo” y llegar a lo que usted quiere poner en su oferta.

• Las ventas comparables

El primer paso para determinar el precio es mirar a las ventas recientes de propiedades similares. Estas son llamadas “ventas comparables”. Las ventas comparables son las ventas recientes de propiedades que se comparan estrechamente a la que usted está mirando para comprar. En concreto, se quiere comparar los precios de las viviendas que son similares en pies cuadrados, número de dormitorios y cuartos de baño, lugares de garaje, tamaño del lote, y el tipo de construcción.

Hay tres fuentes principales de información sobre las ventas comparables, todos los cuales son de fácil acceso por un agente de bienes raíces. Es un poco más difícil para el público en general el acceso a estos datos, y en algunos casos imposible. Dos de las fuentes de información más obvios son los registros públicos y del Servicio de Listados Múltiples.

• Otros Factores que influyen en el Precio

La recopilación y análisis de información de ventas comparables ayuda a establecer el rango de precios que usted debe considerar al hacer una oferta para comprar una propiedad, pero tambien se deben de considerar otros factores como la condición de la propiedad, las mejoras, el mercado actual y las circunstancias detrás de la decisión del vendedor de vender.

Aspectos basicos de la Oferta

• Introduccion

En una oferta de compra de bienes raíces, se  incluye no sólo el precio que estás dispuesto a pagar, pero otros detalles de la compra también. Esto incluye cómo se va a financiar la propiedad, el pago inicial, ¿quién paga qué los costos de cierre, inspecciones, los horarios, las condiciones de cancelación, las reparaciones que desea realizar, los servicios profesionales se utilizary cuando se toma posesión física de la propiedad.

• Contingencias previstas en la Oferta

Usted quiere anticipar problemas potenciales de modo que si algo sale mal , puede cancelar el contrato sin penalización . Estos son llamados ” contingencias ” y usted debe estar seguro de incluirlas en la oferta.

Básicamente , las contingencias a protegerse son en caso de que no se puede realizar o decidir no llevar a cabo la promesa de comprar una casa. Si se cancela un contrato sin haber incorporado condiciones y contingencias , usted podría  perder su depósito de dinero .

• Deposito de Garantia

Después de haber llegado con un precio de oferta , el siguiente paso es determinar el tamaño de un depósito que usted quiere hacer con su oferta. Usted quiere que el ” depósito de garantía ” sea lo suficientemente grande como para mostrar al vendedor que usted es serio , pero no tan grande que está poniendo en riesgo los fondos significativos .

Una recomendación es asegurarse de que el depósito sea menos del dos al tres por ciento ( dependiendo de la zona ) del precio ofrecido. Es posible que tenga que proporcionar una copia de un cheque cancelado junto con un estado de cuenta bancario que muestre sus fondos.

En un mercado activo puede haber varias ofertas sobre la propiedad que le interesa. Un buen depósito puede impresionar a un vendedor lo suficiente como para que acepten su oferta en lugar de otra persona , aun cuando su competidor desconocido está ofreciendo el mismo precio o un poco más alto .

• La fecha de Cierre

Es absolutamente esencial que se incluya la fecha de cierre como parte de su oferta. De esta manera usted y el vendedor pueden hacer planes para mudarse, y el vendedor puede hacer planes para la compra de su próxima casa.  Aunque la mayoría de las operaciones efectivamente se cierran en la fecha correcta, también hay momentos en que el cierre puede retrasarse semanas, por causas ajenas a su cuenta. Se recomienda tener planes de respaldo preparado para tal contingencia.

• Transferencia de Posesión

Una transacción se considera “cerrado” una vez que se ha registrado el Titulo. Entonces usted es dueño de la casa. Sin embargo, no siempre es posible que usted pueda ocupar de inmediato.

Cuando la transferencia de la posesión se produce en realidad debería ser claramente establecido en su oferta para evitar confusiones posteriores.

Financiamiento

• Desembolso Inicial

Como parte de su oferta, deberá dar a conocer la cantidad de su cuota inicial. Una vez más, esto permite al vendedor evaluar la probabilidad de usted de obtener un préstamo hipotecario. Es más fácil de obtener aprobación para un préstamo hipotecario cuando se hace un pago inicial más grande.

• Tasa de Interes

Otra razón para incluir información sobre el financiamiento en su oferta es por proteccion suya. Si las tasas de interés se vuelven inestables y se elevan rápidamente, es posible que tenga que enfrentar un pago de hipoteca muy superior a lo previsto.  Al poner un tope de interés máximo aceptable en la oferta, usted se está protegiendo de que esto ocurra.

Por ejemplo, si las tasas de interés se encuentran actualmente en un ocho por ciento y se indica en la oferta que es la tasa más alta que usted  aceptará, entonces usted será capaz de cancelar el contrato sin penalización alguna si las tasas de interés subieron mas allá de ese punto.

• Costos de Cierre e Incentivos de financiamiento

Usted puede como parte de su oferta, solicitar al vendedor el pago de la totalidad o parte de los costos de cierre, o bien, proporcionar otro incentivo financiero.

• Ofertas en Efectivo
  

Si usted es hace una oferta en efectivo para comprar una propiedad, debera proporcionar algún tipo de documentación con la oferta que demuestre que tiene los fondos disponibles. Un estado de cuenta bancario serviria para tal efecto. Si usted tiene que liquidar acciones o algún otro activo, su oferta debe dar un calendario de cuándo va a proporcionar la prueba que haya convertido el activo en efectivo.

• Otros detalles de financiamiento

Su oferta debe contener también información sobre si está obteniendo una tasa fija o una hipoteca de tasa ajustable. También se debe indicar si está obteniendo financiamiento convencional o la obtención de un préstamo VA o FHA.

Factores que influyen en el precio.

• Condiciones de la Propiedad

Al evaluar el estado de una propiedad, hay una serie de cosas que usted debe considerar. Estado de la estructura es lo más importante y  elementos tales como paredes, techos, pisos, puertas y ventanas. Luego pintara, alfombras y revestimientos para el suelo. Preste especial atención a los baños y habitaciones, asi como plomeria y  la electricidad.

• Mejoras de la Propiedad

Las mejoras mas importantes y que se deben tomar en cuenta, son adiciones a la propiedad como dormitorios y baños.  Los cambios estéticos deben ser ignorados en gran medida. Por ejemplo. una piscina que cuesta $ 20.000 a instalar no agrega normalmente $ 20.000 en valor a la casa. Confíe en que su agente le dará orientación en esta área.

• Condiciones del Mercado

Un mercado activo es “mercado del vendedor “.  En un mercado de vendedores , las propiedades se venden a los pocos días de ser listadas y con frecuencia recibe varias ofertas.   A veces incluso, las casas se venden por encima del precio de venta.

Un mercado pasivo es el “mercado del comprador”.   Aqui la propiedad puede permanecer en el mercado por algún tiempo y con pocas ofertas. Los precios pueden incluso disminuir temporalmente. Este mercado  permite ser más flexible en ofrecer una precios más bajos para el hogar. Incluso si el precio ofrecido es demasiado bajo, es probable que haga algún tipo de contra- oferta, el vendedor y puede comenzar las negociaciones en serio.

Más a menudo que no , el mercado es simplemente ” constante “, o en transición . Cuando un mercado es estable , no hay reglas reales se aplican sobre si usted debe hacer una oferta por el extremo superior de su rango o el extremo inferior. Usted podría encontrarse en una situación con múltiples ofertas en su casa deseada , o que nadie ha hecho una oferta en las últimas semanas .

Mercados de transición son más dif����ciles de definir . Si la economía se desacelera de forma inesperada, como lo hizo a principios de los años noventa , las personas que compran en el extremo superior del mercado de vendedores (como a finales de los años ochenta ) pudieron encontrar su casa pierde valor durante varios años . Hasta ahora , nadie ha demostrado ser fiable en la predicción de que los mercados cambian o lo bueno o malo que el mercado inmobiliario se convertirá .

• Cuando un vendedor motivado puede ayudar

El ” vendedor motivado ” más común es alguien que ya ha comprado su próxima casa o se desplacen a una nueva área. Ellos estarán bajo presión para vender la casa rápidamente o enfrentar la posibilidad de hacer dos pagos de la hipoteca al mismo tiempo, la mayoría de los vendedores quieren evitar tal situación y pueden estar dispuestos a negociar unos miles de dólares para evitar la posibilidad .

También hay crisis familiares que pueden motivar a un vendedor a llegar a un acuerdo rápido. Sin embargo, cuando usted ve un anuncio inmobiliario que habla de ” divorcio”, ” vendedor motivado “, ” reubicación “, o algo por el estilo, tenga cuidado . A pesar de los hechos puede ser ciertos , eso no significa necesariamente que el vendedor está motivado para hacer una venta rápida y costosa. Lo más probable es que el anuncio es más diseñado para generar llamadas telefónicas  en vez de vender la casa.

• Decision Final para presentar su oferta

La información de ventas comparables ayuda a determinar un rango de precios base, asi como varios otros factores como condición de la propiedad, mejoras y  condiciones del mercado.

El precio “justo” debe ser aproximadamente lo que usted está dispuesto a acordar al final de las negociaciones con el vendedor. El precio que usted pone en su oferta para iniciar las negociaciones es totalmente de usted y depende de su estilo de negociación. La mayoría de los compradores comienzan un poco más bajo que el precio que finalmente quieren pagar.

Aunque el agente puede proporcionar asesoramiento y orientación, el precio que usted pone en la oferta es totalmente de usted.

Presentando una Oferta

• Informacion del Vendedor

Básicamente, usted desea que el vendedor le informe de cualquier condición adversa que pueda tener un impacto importante en su decisión de comprar la casa. Esto incluiría algún problema con la casa, si la propiedad está en una zona de inundación, zona de ruido, o cualquier otro tipo de zona peligrosa.

• Condiciones de la Propiedad antes de asumir la posesion.

La última cosa que usted quiere cuando asume la posesión de su nuevo hogar es encontrar en un desastre total. Por lo tanto, usted debe dejar claro en su oferta que se requieren ciertas normas mínimas. Si no lo hace, es posible averiguar que el vendedor o vecinos han comenzado a utilizar el patio trasero como vertedero de basura, o algo peor – y no sería capaz de hacer nada al respecto.

• Inspecciones Requeridas

Además de la evaluación y la inspección de termitas, también debe tener una inspeccion profesional ya que usted no está acostumbrado a mirar a algunas de las cosas que un profesional va a encontrar y asi al menos tendrá conocimiento previo de los posibles problemas.

El vendedor siempre quiere una inspección realizada rápidamente para seguir adelante con la compra. Una vez que usted reciba la inspección, tendrá que darse tiempo suficiente para examinar los resultados y aprobar el informe. Si usted no aprueba el informe, es posible negociar con los vendedores en la que las reparaciones deben realizarse y quién debería pagar por las reparaciones. De lo contrario, usted puede cancelar la compra sin penalización, siempre que se haya especificado en su oferta.

Deje un máximo de diez a quince días para recibir el informe y cinco días para revisarlo.

• Inspeccion Final antes del Cierre

Antes de cerrar, tendrá que volver a visitar la propiedad para asegurarse de que está en la condición que ha requerido en su oferta, y para inspeccionar que se han realizado las reparaciones necesarias. Usted debe hacer esto antes de cinco días antes de cerrar. Asegúrese que este derecho a hacer una inspección final está incluida en su oferta de compra de la casa.

Escogiendo los Servicios

• Cuenta de Deposito de Garantia y Liquidacion.

Usted va a necesitar una empresa de custodia de deposito y  de liquidación para que actúe como una ” tercera parte independiente ” entre usted y el vendedor .

Desde esta tercera parte es muy importante para usted y el vendedor y ambos van a pagar los honorarios de esta empresa , es importante ponerse de acuerdo sobre qué servicio utilizar. Por lo tanto , su elección debe ser parte de la oferta. Puesto que usted no compra una casa cada dos semanas más o menos, usted está probablemente familiarizado con las empresas que ofrecen este servicio. Su agente le formulará una recomendación . Usted tiene la autoridad de aceptar esta recomendación e incluirlo en su oferta, o hacer su propia elección.

Tenga en cuenta que el vendedor también tendrá una preferencia y esto puede ser un punto de negociación en una contra-oferta . Se ha hecho costumbre que un lado va a elegir el agente de custodia / asentamiento y un lado elige la compañía de seguro de título . Aun así , todo en el sector inmobiliario es negociable.

• Seguro de título

El seguro de título es importante porque se asegurará de que usted tiene el título de propiedad limpio. Si hay algunos problemas en el futuro, siempre se puede volver a la compañía de seguros de título y aclararlo.

• Inspección de termitas y plagas

Como parte de su oferta, tal vez necesite una inspeccion de termitas y control de plagas. Esta empresa no sólo inspecciona los daños de termitas y plagas, sino también inspecciona para la podredumbre seca y daños por agua, entre otras cosas. La empresa que realiza la inspección es importante para usted como comprador, porque usted quiere estar seguro de que hacen un buen trabajo.  Usted debe determinar qué empresa desea realizar la inspección. De lo contrario el vendedor elegirá. Si usted no sabe qué empresa contratar, su agente hará una recomendación.